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マンションの管理費ってだいぶ多く支払っている可能性があるってご存知ですか?その理由はいくつかありますが、主な理由としてデベロッパーの金額設定の不備、管理会社の利食い、必要のない費用項目が含まれているという三つです。実はマンション管理費はとりわけ分譲の場合ではほとんど見直しが行われていません。その理由としてその管理費が適正だと思っている、各所に話を通す必要があるから面倒くさい、そしてなにより金額の相場がワカラナイというのがその原因です。そこで自分のマンションの管理費が適正かどうか、手っ取り早く調べられるサイト、【マンション管理費比較見積もり】。ネットから簡単に見積もり依頼が出せてしかも無料。スピーディーにプロの査定が行えます。管理費にお悩みの方は是非!!

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マンション管理の内訳

マンションの管理費は、簡単に言えば日常の清掃や点検、設備管理、管理会社への法主などの費用を合算したものです。その金額は新築分譲時に設定されたものでずっと同じケースが多いです。しかしながらその実情は複雑で、実は何を基準にして値段が決定されているのか不明瞭な点が多いです。
たいていの場合、専有面積によって管理費が上下します。専有面積が多ければ多いほど多くの管理費を支払わなければなりません。管理にかかる費用+管理業者の利益+専有面積比率という計算式ですね。
ただ実際は、実際にかかったコストからの積算ではなく、分譲価格に影響を受けているようです。大規模物件においても、一戸あたりの管理費は安くならず、戸数によるスケールメリット(=戸数がたくさんあることでそれおぞれの費用負担が小さくなる)がありません。つまり、購入者の足元をみて、これくらいなら払えるだろうと一律で管理費を決めているということになります。

ちなみにマンション標準管理規約(単棟型)においても、第25条以下で次のように規定しています。
(管理費等)
第25条 区分所有者は、敷地及び共用部分等の管理に要する経費に充てるため、次の費用(以下「管理費等」という。)を管理組合に納入しなければならない。
 一 管理費
 二 修繕積立金
2 管理費等の額については、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて算出するものとする。
管理費)
第27条 管理費は、次の各号に掲げる通常の管理に要する経費に充当する。
 一 管理員人件費
 二 公租公課
 三 共用設備の保守維持費及び運転費
 四 備品費、通信費その他の事務費
 五 共用部分等に係る火災保険料その他の損害保険料
 六 経常的な補修費
 七 清掃費、消毒費及びごみ処理費
 八 委託業務費
 九 専門的知識を有する者の活用に要する費用
 十 地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成に要する費用
 十一 管理組合の運営に要する費用
 十二 その他敷地及び共用部分等の通常の管理に要する費用

実にさまざまな費用があるかと思いますが、通常これらをすべて費用項目として計上しているケースは少ないです。マンション管理業者にすべて管理委託している場合、その内訳を必ず明細を提示してもらいましょう。作業科目ごとに費用を理解することで、マージンの取りすぎを指摘したり、それぞれのコストパフォーマンスからみた管理内容の見直しも可能になるのです

マンション管理の内訳

高い管理費を毎月支払うのはなぜ?と思っている方も少なくないでしょう。そういったことからもマンション管理費の相場を知りたいというニーズは多いと思います。
それにマンション管理費の相場や平均値がどれくらいなのかわかれば、自分のマンンションの管理費が高いか安いか、判断が付き、納得も行くでしょう。
ただマンション管理費の相場は非常に複雑で、出しにくい数字ということをまずご理解ください。
管理費の平均値を調査した結果がいくつかありますのでご紹介します。
実はネットで閲覧できる情報は、こういった結果を基に相場としていることが多いですが、それほど信頼に足る数字ではないのです。

たとえば、
■平成20年度マンション総合調査(国土交通省調べ)
・管理費(月)戸当たり平均額(使用料等からの充当を除く)1万990円
・管理費(月)1㎡当たり平均額(使用料等からの充当を除く)162円

■2009年首都圏マンション管理費調査(株式会社不動産経済研究所調べ)
 1㎡あたりの管理費
 都区部250円、都下194円、神奈川県202円、埼玉県179円、 千葉県188円

■2006年マンション管理費調査-「不動産経済研究所」
分譲価格:~ 39.99万円/m2 → 管理費:163.81円/m2
分譲価格:~ 49.99万円/m2 → 管理費:170.35円/m2
分譲価格:~ 59.99万円/m2 → 管理費:186.35円/m2
分譲価格:~ 69.99万円/m2 → 管理費:188.20円/m2
分譲価格:~ 79.99万円/m2 → 管理費:210.00円/m2
分譲価格:~ 89.99万円/m2 → 管理費:228.57円/m2
分譲価格:~ 99.99万円/m2 → 管理費:260.92円/m2
分譲価格:~149.99万円/m2 → 管理費:305.33円/m2
分譲価格:~199.99万円/m2 → 管理費:409.83円/m2
分譲価格:200.00万円~/m2 → 管理費:568.58円/m2

と、これだけ見ても凡その数字しかわかりませんよね。
結局はマンション管理費の相場ということであれば、こういった統計的な数字でしか見られないのが現状で、毎月支払う管理委託費の額を他のマンションと比べられない理由も、管理サービスを個別精査して比較することが困難だからです。
つまり管理費を減らしたいなら、ほかと比べるのではなく、

▼自分のマンションの管理費の内訳を明確にし、その使途を具体的に洗い出してもらう。

▼管理項目がどのような根拠で決定されているか、その理由を管理会社やデベロッパーにに問い合わせる

▼管理組合を納得させるに足る数字、説明かを精査

▼もし不明確な点があれば、管理組合と相談し、コンサルタント会社に相談する

という手順を踏みましょう。

もしも管理組合から「管理費削減要求」が正式に管理会社に送られ、住民の間でも管理業者変更の声が強まった結果、コンサルタント会社を経由して管理会社がリプレイスとなる動きが活発化になっているのが現状です。これは、マンション管理士事務所などによる「管理費削減サービス」や、その他管理業者による「管理組合営業」というサービスがよく利用されるようになったためです。
管理費削減の成功事例では、管理内容の見直しや値下げ交渉といった直接的な打診よりも、管理会社をとっかえてしまう方が圧倒的に管理費が安くなるようです。総額3割~5割ぐらいの削減に成功していますから、管理費に不満をお持ちの方は一度調べてみて、管理組合に打診してみるとよいと思います。